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專傢熱議一線城市房價下降 快速下行可能性不大

  近期,有關北京房價是否下跌的討論不絕於耳,也引發人們對中國一線城市房價的討論。購房群體對房價下跌的預期不斷增強,但一線城市多數樓盤開發商還在抵抗著壓力並對降價說"不"。大城市房價真降瞭嗎?一時眾說紛紜。

  中國房地產業協會副會長朱中一稱,一個樓盤或某套住房價格下跌不能作為證據來簡單判斷整個樓市價格已進入下行通道。因為個別降價現象由多種因素造成,比如樓盤所處區域、周邊基礎設施配套及是否為尾房等。

  但從最新市場數據來看,一些一線城市房價確實呈現松動跡象。根據鏈傢地產[微博]的統計數據,北京4月純商品住宅成交4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月份下降18.1%。成交均價出現明顯下調。北京一些新樓盤開始變相降價促銷。

  財經評論員馬光遠稱,此前預測一線城市房價不可能下跌的人最近開始承認一線城市的房價也會下跌。他說,經濟規律和價格規律不以人的意志為轉移。沒有永遠上漲的房價,也沒有不受價格規律約束的需求。

  上海近期也正經受著周邊城市杭州等樓市"降價潮"的影響,當地購房者觀望情緒濃厚。雖然部分開發商為瞭回籠資金主動降價,但多數開發商選擇扛住當前價格,樓市買賣方博弈升級。那麼,當前一線城市局部出現的價格回調,將會引發大城市更普遍或更大幅度的降價嗎?

  對此,朱中一表示,對於中國的一線城市,目前供求關系依然處於偏緊狀態,住房需求還很旺盛,房價快速下行可能性不大。

  國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松則認為,對於一線城市樓市局部降價,還需要從多個角度來看待。

  其一,北京少數一線城市多年來房價偏高,這已是普遍存在的觀點,因此大城市房價需要向正常水平回歸;其二,過去幾年雖然一直談論北京等一線城市的高房價問題,但房價一直保持上漲態勢。現在出現的樓市成交量低迷、部分商品房降價現象,或許表明過去支撐房價上漲的因素目前正在發生改變。

  鄧鬱松說,有三方面因素導致北京樓市局部出現價格回調。第一,北京多年來累積形成的偏高房價進一步壓縮瞭有購房能力的人群;第二,從人口結構看,目前處於改善型需求年齡段的人口大約占全部購房年齡段人口的2/3,但政府目前的抑制投資性需求政策對購房者的改善型住房需求有較大影響,改善型需求成本較高;第三,隨著利率市場化不斷推進,銀行對於住房貸款投放積極性也在降低。綜觀這些因素,一線城市房價出現松動。

  鏈傢地產市場研究部分析也認為,北京4月份商品住宅成交大幅回落,更重要的是政策和市場預期直接抑制瞭大量需求。信貸政策持續收緊使得購房難度不斷升級,自住型商品住房政策也吸引瞭大量購房人群。尤其4月份兩個自住型商品住房項目入市,延緩瞭剛需購房者向商品房市場釋放的節奏。

  雖然一線城市房價目前出現局部回調,但朱中一認為,在目前房價仍然處於高位的時候,信貸不能寬松,但是維持現在的中性偏緊政策則可能加速房價下行。因此,應給予首次購房者等合理的政策支持;此外,在供應偏緊的城市,應對企業開發的中小套型商品房和共有產權房進行信貸支持。

  他說,中國房地產市場目前正處於"三期疊加"時期,即房地產增速換擋期、結構調整期和房地產政策完善期。過去的快速增長正轉向理性平穩增長,過去的普遍性需求向部分需求轉變,加上抑制投機的政策影響,消費者趨於理性。此外,保障房和商品房兩種供應體系以及房地產業態進一步細化,房地產政策也側重加快構建房地產市場平穩發展的長效機制。

  鄧鬱松表示,對於房地產市場,需從中長期的視角來看待一個短期的變化。他說,政府的房地產政策應該向中性回歸,不應人為去刺激或者壓抑它,但應該根據住房市場和人口變化情況適時完善相關政策。

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/10482716865.shtml

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