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  穆迪21日宣佈將中國房地產業的展望從穩定下調為負面，這是自2012年11月以來首次下調。穆迪預計未來12個月住宅房地產面臨銷售增長大幅放緩、庫存水平居高不下，以及流動性趨弱等多重挑戰。

  穆迪副總裁曾啟賢接受采訪時表示："今年前五個月內地開發商海外發債的熱情高漲，包括中國海外、碧桂園、龍湖等，我們預計今年下半年發債的節奏將有所放緩，主要是因為境外投資者對發債企業越來越挑剔，隻有那些有一定品牌知名度的企業才能順利在債市上募集到資金。"

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  根據Dealogic提供的數據顯示，今年前五個月的發債金額呈逐月下降趨勢，由1月的59億美元減至4月的18.9億美元和5月的13億美元。每月的發債宗數也自1月的15單減至4、5月的4單/月。

  曾啟賢表示，"多數受評級的房產企業在去年發行瞭大量的海外債券，獲得瞭充裕的資金來應對目前的市場挑戰。截至去年年底平均現金／短期負債比例為180%左右，遠高於2011年低點的134%。"

內地房企海外高息發債狂飆 5個月圈133億美元

  "繼3月份浙江興潤置業違約事件，以及美聯儲縮減債券回購規模之後，整體市場氣氛降溫。在央行放話要求銀行加快個人房貸審批之前，二級市場上房 地產債券前段時間都遭受瞭拋售，尤其是一些評級在C的公司，債券價格都跌到60多瞭。"一位熟悉債券市場的業內人士透露，去年年初發行的房地產債券當中， 現在絕大多數的價格都遠低於面值。

  "目前海外發債的內地房地產開發商主要為一些評級在BB及以上的公司，而由於受很多負面因素的影響，投資者對一些中小型企業更加謹慎，隻有那些樓盤抗跌能力強、公司管治較好的企業才能順利獲得融資。"星展銀行董事總經理鄭思禎在接受《21世紀經濟報道》采訪時指出。

  某外資銀行的債券銷售主管亦表示，"目前投資者對房地產債券的態度正在發生逆轉，比如私人銀行客戶，他們作為這一市場的主要投資者，在成交方面積極性有所下降，另外一些基金公司對於是否擴大這個行業的投資也顯得更加謹慎。"

  西方資產管理亞洲投資聯合主管孫應梅日前表示，目前該基金主要投資於評級在BB或者BBB的一線開發商，比如龍湖、萬科、碧桂園等，而不會購買一些評級在B或者以下的小開發商。此外，為瞭控制信用風險，該基金主要投資一些年限在3-5年的短期債券。

  被穆迪評級為Baa及Baa以上或被標準普爾評級為BBB及BBB以上的債券一般被認為是投資級的債券，債券質量較高。

   房企離岸債多數大幅折價

  這離碧桂園上次發債融資僅僅隔瞭八個月。公司上一次發行美元債券是在2013年9月，發行瞭票面利率為7.25%的8年期美元債券，融資7.5 億美元。碧桂園財務報表顯示，2013年公司負債率由上一年的51.6%飆升至五年高位的64%。此外，受累於"進取的買地策略和新盤動工"，公司的營運 現金流連續兩年維持為負數。公司的總負債也由2012年底170億元大幅攀升56%至去年年底的266億元。

  交易數據提供商Dealogic公佈最新統計，短短5個月，中國房地產企業海外新發行離岸債券創下132.74億美元的歷史新高；35筆交易占全部中國企業境外發債交易的33%。

  盡管對中國房地產市場面臨崩盤的擔憂不絕於耳，但是中國房地產企業海外發債的二胎房貸 銀行 二胎房貸缺錢急用哪裡借錢熱情卻一路高歌猛進。

  最近發行的房地產債券有多達7單票面利息超過10%。其中，以時代地產為例，其4月底以12.63%的利率增發瞭五年期的8000萬美元的優先票據。

  "這可能是房地產市場走弱的一個征兆，我記得幾年前也有過類似的例子，房地產企業必須通過向個別富豪定向配售一部分債券，才能成功把債發出去。"鄭表示。

  鄭思禎亦表示，今年內地房地產開發商發新債償還到期債務的壓力不是很大，一般債券5年期，2010-2011年並不是發債高峰期。此外，由於房地產市場前景不明朗，很多開發商都減少買地，因此對資金需求也有所減少。

  "相比之下，那些過度擴張的評級較低的企業，即使提供很高的利息，也很難發得出去，投資者寧願投資一個利息6.5厘風險較小的企業債券，也不願投資8厘的高風險債券。"她坦言。

  但市場人士透露，此前因投資者對碧桂園過度擴張表示擔心，認購冷淡，公司甚至一度推遲發債。此後，碧桂園向恒地主席李兆基以7.5%的票息配售2.5億美元，才最終吸引投資者認購，最終得以成功發行。

  本報記者獲得的資料顯示，碧桂園此次發債最終總共獲得188個賬戶的26億美元的超額認購，其中67%為基金，19%為私人銀行，7%為銀行和保險公司。從地區分佈上看，主要以亞洲地區的機構投資者和私人銀行客戶為主。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-23/08112743472.shtml

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