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萬科的商業盤子也不小。據北京萬科提供的數據，萬科目前的商用業務資源總量接近2000萬平方米，2014年底到2015年年初，有8個商業項目計劃開業。未來3年，北京、武漢、深圳等城市近20個項目也將陸續進入運營期。
從國際上來看，西蒙在資本市場是2A到3A的評級，募資成本隻有1.8%~2%，利潤5%就有賺；而我國即使是最著名的商業地產公司，募資成本也達7%~8%，如何解決商業地產長期融資瓶頸和融資利率的問題？資產證券化是不可回避的選擇。
以售養租模式的關鍵，是銷售型物業的快速去化及高溢價。當溢價幅度減少、去化速度降低時，就是這種模式面臨危機的時候。
9月22日，房地產顧問服務機構萊坊發佈《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》顯示，我國綜合體開發面積存量巨大，2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，這一數字將達3.6億平方米，2016年以後為4.3億平方米。
以售養租的商業項目運營模式，已難以為繼，各傢公司必須在資本市場和金融手段上尋找出路，以獲得支撐商業地產發展的長期融資通道。
全球最大的商業地產公司西蒙，其高速發展離不開REITS供給的低成本資金。而過去十多年我國並沒有REITs的支持，萬達是如何完成上述持有物業開發的？萬達模式的核心，第一就是以售養租，用銷售物業的利潤來彌補大商業和酒店自持的資金沉淀。第二是極低的土地獲取成本。招股書顯示，其2013年的平均土地成本不到1100元/平方米。
年內，國內主要城市綜合體個數達885個，較2013年增長24.47%；2015年主要城市的綜合體數量將突破1000個；2018年，將維持在1200個左右。
另一傢以商業地產開發著稱的公司華潤置地，多年來是依靠華潤集團的產融結合模式，由集團孵化、再資產註入來支撐商業運營。2014年，華潤置地商業地產的總建築面積已超過220萬平方米。華潤置地預計，到2017年底，其在全中國將有40多個商業項目投入運營。屆時，華潤置地投入運營的零售物業建築總面積將超過600萬平方米。
根據萬達赴港招股書披露，萬達商業地產物業項目178個，159個萬達廣場+8個萬達城+11個獨立開發的小項目。其中規劃有168個購物中心，102個酒店。目前開業的購物中心和酒店分別有89個和48個。
在缺乏金融支持的情況下，中國商業地產在摸索中走過瞭10多個年頭。
1.5線城市(介於一線和二線城市之間的城市)綜合體規模發展勢頭最為迅猛。據統計，至2015年，商業綜合體存量面積在2000萬平方米以上的城市有四個，其中三個屬於1.5線城市。萊坊認為，大部分城市存在過量開發的風險，它們集中分佈在1.5線和二線城市中經濟發展較好的城市。
內容來自sina新聞
繁榮下的危機
萬科與凱雷的合作正是這樣一種嘗試。私募投資基金凱雷與萬科簽訂商業地產戰略合作平臺意向書，擬成立資產平臺公司，兩者分別持有80%和20%股權，該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有，未來以資產證券化為目標退出；雙方設立一傢商業運營管理公司，負責資產平臺公司持有的各境內商業物業招租和運營管理，萬科管理團隊享有絕對管理權。
萬達已完工的投資物業建面合計1470萬平方米，土地儲備7670萬平方米。計劃到2015年底，完工投資物業和酒店建面將超過2500萬平方米。
早在2011年，萬科總裁鬱亮就警示過國內商業地產存在泡沫的風險，這一擔憂已然兌現。
但實際中，商業物業的發展並不如人意。獨立房地產金融研究人士杜麗虹指出，高企的土地價格和更高的資產價格，降低瞭商業物業的凈租金回報率，目前，商業物業的凈租金回報率普遍不到3%，而國際上投資人要求的凈租金回報率至少在6%以上。
標準普爾信用分析師李春燕表示，以實際的情況來看，中國大陸商業地產過度建設和需求不足，庫存和空置率被推高至很高水平，在三四線城市尤其明顯。從信用角度來看，大規模的前期投資，無法預測的需求，以及較低的租金收益率，預計將抑制增長前景，並增加商業地產開發商和投資者的債務負擔。
標普指出，對很多商業地產的開發商和投資者而言，無論他們采取的建設並持有(業主)或建設後銷售(開發商)的模式，未來幾年內供應過剩和不確定的租金增長前景，將提升風險，限制回報。
標普信用分析師葉翱行表示，若商業地產不能消化大規模的供應，並在合理的時間內產生足夠的現金流，商業地產開發商的財務風險可能會變差，評級會受壓。
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告別舊模式 地產商尋求商業資產證券化
不同於此前民營房企在港紅籌上市的做法，萬達商業地產是以直接上市的形式發H股，此舉獲得瞭中國證監會的支持。2013年萬達868億收入中，購物中心租賃運營收入85億，酒店32億。此次IPO若成功，則萬達最多募資60億美元。
萬科同樣存在商業運營資金瓶頸的問題。萬科高級副總裁毛大慶表示，萬科對商業進行資本化，輕資產，就是為瞭解決運營中的資金沉淀，調節資金占壓並讓商業快跑。
過去5年，除一線城市外，二三線城市的商業地產也進入瞭高增長階段，各主要地產公司都提出瞭從住宅向"住宅+商業"轉型的目標。
通過對商業地產進行資本化，未來以資產證券化形式平鎮土地貸款房貸退出，萬科預計可能在住宅業務之外打造另一個百億級的盈利來源。
隨著規模的擴大，僅靠集團孵化和物業銷售已不足夠，華潤置地的商業地產項目也需要更長期、穩定的融資通道。華潤置地有關管理層透露，到2017年，華潤商業資產預計將達到1000億市值，公司有意將其分拆上市。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-25/07192922503.shtml
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