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  以下為現場報道實錄：各位朋友，大傢下午好！非常榮幸，感謝陳詩濤女士和觀點房地產網把最後一個跟大傢分享的機會留給我。

  兩天的論壇，我們並不覺得困倦，我看在座的各位也都精神矍鑠。什麼原因呢？2010年的時候，我們聽到的全是悲觀、痛苦的聲音，而這次論壇我們更多聽到的是樂觀的判斷。總結下來有三個理由。第一，中國房地產機會論，認為新型城鎮化能為房地產創造無限美好的機會。第二，認為金融市場化會給房地產創造出很多的錢，支持這個行業能夠快速的發展。第三，機制論。房地產沒有提出調控，房地產的長效機制，可預期的在三中全會以後就會推出來。這樣這個行業可以平穩、健康發展。但是如果我們換一種角度來思考，同樣三個理論，可能結論就不完全一樣，就沒有那麼樂觀。的確，新型城鎮化給我們帶來瞭無限的商機，但是不能再用傳統的這種方式建房子、蓋房子，我們需要跟產業進行結合。金融市場化有更多的錢可能流到這個行業，但是可能受惠的隻是少數的大型企業，中小企業的融資還是非常的艱難。為什麼這麼說呢？我們回想一下2010年的4萬億，當時的背景是政府希望這些錢進入到實體經濟當中去，但是錢沒有流過去，錢做瞭錢生錢的遊戲，進入到瞭房地產和地方政府的融資平臺。而這次市場化改革的核心目標是希望錢從房地產撤出來，進入到實體經濟當中去，所以我們不要預期金融市場化會對房地產有直接的利好。

  房地產的長效機制是不是利好呢？跟這個行業相關的稅收制度、土地制度、金融制度三個主要的環境都會發生翻天覆地的變化。我們還會這麼樂觀嗎？是不是不穩定的因素在加劇呢？如果說過去的10年，房地產這艘大船駛在平靜的水面上，那麼未來10年，房地產這艘船將駛向大海。它有美麗平靜的一面，同時它還有波濤洶湧的一面。面對不確定的未來，我們有兩種方式進行思考。第一種是我們看到無限的商業機會，但是我們會關註風險。第二種是我們看到很多的風險，但是我們通過發覺、分析，找到結構性的機會。未來十年的房地產，更適用第二種方法進行思考。

  談未來，我們會談到趨勢，民間資本調研報告進行瞭三年，是高和資本和建設部政策研究中心一起進行的市場調研，目前是瞭解房地產的金融和房地產投資的發展趨勢，以下是摘要瞭這幾年的趨勢判斷。2011年初準確地判斷瞭投資趨勢轉向商業地產和不動產證券化產品，如信托和基金。2011年中預測瞭風險，鄂爾多斯和溫州的樓市風險。2013年初，對融資趨勢做瞭判斷，認為直接融資將成為房地產的重要發展方向。而今年，我們預判資產證券化和資產配置平臺將可能是未來一個新的方向。

  現在我們把思考聚焦在商業房地產這個領域，用第二種思考方式我們來觀察一下。先看一看商業地產有哪些風險，在看一看在風險中孕育著哪些機會。第一個風險是資產價格高。商業地產的資產價格相對於租金來說是很高的，我們看一看租金回報率，凈租金回報率都不會超過5%。第二個風險是大量的商業地產散售。而散售以後資產的價值不能夠達到投資者預期的水平。

  有沒有機會呢？我們可以分析一下。商業地產的資產價格偏高，能不能把它的價格降下來，我們的風險就會降低。至少有三種方法，第一種，我們投資往前端走，不僅僅是收購資產，可以投到土地上去，但是我們需要有產業、有金融的支持，給政府創造稅收和就業，這樣拿到的土地價格可能會便宜，第二種方法是我們收購的資產包，比方說我們收購十幾個酒店進行改造和價值提升。第三種方法，我們可以先持有一個核心資產，通過它的穩定現金流，再收購其它的資產。具體到基金操作來說，有一種叫類持有基金可以解決這個問題。我們先把資產分成兩類，一類是核心資產，一類是非核心資產，我們把非核心資產通過資產的提升，快速的散售，把這個利潤補貼到核心資產裡面，這樣它的持有資本自然就會降低，三天、五年以後，市場成熟瞭，我們可以通過REITs再賣出去。第二個風險是散售的風險，散售為什麼價格不能達到預期呢？是因為小業主的競價，導致租金達不到需求的水平。

  我給大傢舉個例子，去年底高和資本收購瞭上海核心位置的中華企業大廈，在南京西路，非常好的位置，左邊這張圖看起來很破舊，我們想要提升它的資產的價值，要改造它的大堂、公共空間，改造它的機電，還要改造外立面。資產價值提升瞭，最終我們還要把它賣出去，但是我們不是簡單的散賣，而是選擇客戶，在客戶購買的時候，跟客戶簽訂資產管理協議，這就是我們的資產精裝修，資產精裝修不是簡單的包租，更不是簡單的出租，它是三個統一，第一是統一的出租，第二是統一的物業管理，第三是統一資產的再變現服務。投資人在他購買的同時，就跟資產管理公司簽訂資產管理協議，把它的出租權全部納歸到資產管理公司管理。這樣就避免瞭散售資產的互相競爭，使它能夠接近單一業主的這種水準。

  這張照片非常的誘人，使我想起瞭一個故事。這是在兩年前一個山西的客戶拎著茅臺酒要請我吃飯，以前我在SOHO做執行董事的時候也經常遇到客戶，不是要求打折扣的就是投訴的，很少看見客戶笑瞇瞇的找到我。我就問他有什麼要求，大傢知道山西人是比較摳門的，能拎著茅臺酒來找我，我還是有點忐忑。他跟我說，我是你們寫字樓的客戶，我感覺基金還是挺賺錢的，我還有一些錢，我能不能投到基金裡面去。這件事情讓我們深入的思考，其實錢跟人一樣，是有個性的。錢分為兩類，一類是追求安全的錢，我們叫做雞蛋錢，一類是追求高收益的，我們叫做母雞錢。實際上有錢人投資房地產，它這兩類錢是同時存在的，它希望既投基金賺更多的錢，也投不動產，把他的風險降到最低，這就是資產配置的雛形。

  如果我們有2000萬，現在我們可以選擇投資基金，也可以選擇投資核心區域的商業地產，如果我們有500萬，我們可以選擇信托，可以選擇小一點的寫字樓物業。如果有300萬，我們同樣可以選擇信托，再少一點，還可以買1.5線城市的不限購的復式公寓。但是如果我們隻有5萬、10萬呢？我們有沒有投資渠道呢？是沒有的。所以我們呼籲REITs盡快推出來，真正讓普通百姓能夠分享城市化帶來的紅利。

  針對第二個風險還有一個機會，就是資產配置平臺，這不是一張普通的超市照片，從普通的投資人來說，他希望他的商品在超市裡非常方便的買到，但是我們單一的開發商能夠做到嗎？不能。因為我們的角色對他們來說隻是賣藥的，因為我們在銷售這個產品的時候一定跟投資人講，這個東西是最好的，那個東西是最好的，所以我們的角色一定是賣藥的。我們最好是醫生，醫生有什麼好處呢？醫生瞭解你的疾病，幫你做出選擇，但是你會相信他的能力，相信他的判斷。我們要成為醫生，就要瞭解投資人的需求，通過專業的資產管理機構，把投資類的房產，和信托、基金放在同樣的平臺裡，變成一個投資超市。在這個平臺裡，買傢是投資人，賣傢可能是開發商，也可能是信托公司。醫生是誰呢？是有信用的資產管理機構。

  房地產未來十年是美好的，但需要大傢合作和創新，房地產未來十年是美好的，但需要在危機中尋找結構性的機會。謝謝。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/11212337153.shtml

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