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限貸漸放松 佈局地產股
當前，限貸政策的放松趨勢已然形成。未來房地產行業的需求和供給端的各種限制均將陸續放開，以行政手段為主的房地產調控正逐步被市場化手段所取代。地產股投資將逐漸從政策向基本面轉變，寬松政策的效果將逐漸顯現，成交量的回升是大概率事件。繼續看好地產股，建議沿"龍頭、大溪二胎房貸轉型、主題"三條主線進行行業佈局。
我們認為調整房貸政策是大概率事件，自四川財政補貼以來我們一直強調政策進入放松房貸的階段。以行政手段為主的房地產調控正逐步被市場化手段所取代。今年以來房地產投資、銷售數據持續惡化，8月房地產投資增速同比增13.2%，遠低於去年全年的19.8%，房地產市場去行政化的壓力越來越大。此外，各商業銀行在政策執行層面動力將大幅提高。
此前包括福建、江西、湖北等地陸續出臺瞭房貸放松政策，其實際執行效果有限，甚至大部分政策均難以落地。限貸政策調整將大幅提升住宅購買力，在改變市場預期等方面創造需求並影響需求提前釋放。
隨著限貸政策的落地，對於促進潛在改善需求轉化為有效需求將產生明顯效果，房地產成交量回升是大概率事件。由於目前商品房庫存仍處在高位，各主流房企的去化策略仍是加快周代書二胎代償貸款全省皆可處理轉，以價換量為主，預計短期內新開工和房地產投資數據仍難以有大幅好轉，但投資增速下滑趨勢將得到遏制。
房貸荒的核心是房貸在股份制銀行"失寵"。去年二季度末開始的"房貸荒"主要體現在價格上，銀行負債端的邊際成本逐漸高於房貸，導致按揭貸款利率的上升削弱瞭傢庭住房的購買力。而從量上來看，但由於去年商品房銷售金額仍處在高位，實際上去年至今房貸餘額在商業銀行所有貸款餘額的比重仍有所上升。國有大行的放貸量並未下降，中型股份制銀行基於收益的考慮放貸意願大幅減弱。
雖然銀行出於收益與成本考慮，銀行在限貸放松的執行層面並不會一蹴而就。但目前房貸寬松的政策環境已經具備，隨著未來房地產行業的需求和供給端的各種限制均將陸續放開，寬松政策的效果將逐漸顯現，未來成交量的回升是大概率事件。一方面，國務院已經將降低社會融資成本作為下一階段工作的重點。今年以來國務院常務會議多次提出降低融資成本。另一方面，今年以來銀行間負債端的邊際成本也正在逐漸下降。上周四100億14天正回購中標利率較周二下降20bp至3.50%，刷新瞭3年半以來的新低，貨幣政策短期寬松常態化。根據wind理財產品發行量和利率區間估算，今年7月至9月理財產品發行預期收益率均值在6.8%，明顯低於今年初的7.6%。二季度以來銀行間市場利率也持續維持低位，"錢荒"不再。二季度7天質押式回購利率約3.5%，票據貼現利率下降至5%以內。
我們維持地產行業"領先大市-A"的投資評級，全面看好地產股。近期各地陸續發佈瞭地產放松政策，目前全國僅4個一線城市和珠海、三亞仍執行限購，疊加監管層對房地產開發企業融資限制的放開(再融資開閘以及近期放開地產企業發行中票限制)。未來房地產行業的需求和供給端的各種限制均將陸續放開，成交量的回升是大概率事件。繼續看好地產股，行業佈局建議關註三條線--龍頭、轉型、主題。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/07412920806.shtml
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