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高力國際華東區商鋪服務部董事洪淑慧透露，目前在外灘等地區出現的商鋪空置現象，僅存在於一樓的底商，二樓以上的高端餐飲基本還是滿租的，並且後面還有一大批品牌等著入駐。該機構認為，外灘未來會更加適合做諸如藝術品、高端定制等業態。隻不過，業態調整能否被業主接受，是一個問題。因為相比奢侈品，上述類型的業態能接受的租金要略低一些。
第一太平戴維斯上海公司副總經理、商鋪部董事朱兆榮指出，盤活包括外灘、淮海路在內的商鋪，最需要政策的放松。由於受到一系列限制，目前包括銀行在內的一些業態尚不能進入這一區域，這在一定程度上影響瞭商鋪的出租。
不過，《每日經濟新聞》記者調查發現，外灘、淮海路上奢侈品牌的撤離，對開發商和業主的影響並不是太大，一方面，奢侈品業態在相關企業整體業務中所占據比例並不高；另一方面，這些區域的物業本身屬於稀缺資源，長遠來看還有升值空間。
2003年，阿瑪尼在外灘開旗艦店，面積達到1100平方米。緊隨其後，卡地亞、傑尼亞、百達翡麗、寶詩龍等一線品牌紛紛入駐。一時間，外灘成為奢侈品牌競逐的"鉆石街區"，那些外灘旗艦店實際上扮演瞭品牌"燈箱廣告"的角色。
與此同時，隨著近年來政府反腐力度越來越大，奢侈品行業陷入低迷。連向來穩健的愛馬仕也在財報中披露，鐘表品類在中國的銷量受到瞭影響。
到訪上海的伯爵表首席執行官土建融彰化溪湖土建融麥振傑道出瞭真相："上海本地人不會到外灘購買奢侈品，而通常到外灘的觀光客又並不是那些品牌的目標客群。"
在業內人士看來，以淮海路中段為例，此前即便租金再高也仍是一鋪難求，如今出現 "空鋪潮"，一方面是因為高租金正吞噬著實體零售業的利潤，更重要的是因為淮海路多年來商戶組合沒有規劃、餐飲配比不夠、停車位欠缺等"硬傷"。
相關資料顯示，餐飲在上海購物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分購物中心的餐飲租戶占比已提高到40%。
除瞭快時尚，咖啡館、西餅屋等西式餐飲的商店，也能成為淮海中路上街鋪未來的主力租戶。
2002年，淮海中路的部分街鋪租金為2萬元/平方米·年，折合日租金約為50元/平方米，而高緯環球的研究數據稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也隻有50多元/天。也就是說，這12年間，當上海大多數地段的房價出現幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到瞭原點。
在房地產咨詢機構人士看來，奢侈品離開上海外灘、淮海路商圈之後，新進入的業態，無論是餐飲、藝術品還是高端定制，對原先的商鋪租金水平尚無足夠的承受能力，因此租金回調在所難免。但這些地段的物業畢竟屬於稀缺資源，相信經過一段"養鋪"的陣痛期之後，商鋪租金還會回升。
嚴峻的市場環境讓奢侈品牌們變得更務實瞭。十年來，隨著奢侈品行業在中國從興起、蓬勃發展到充分競爭，中國消費者對奢侈品從好奇到深入瞭解，一線品牌在外灘的展示、教育工作告一段落，如今更加看重真金白銀的銷量。但當這些重金打造的奢侈品店鋪營業額一直提升緩慢時，越來越多的品牌選擇撤退。
商業地產產品線差異化研究:專傢解密商業地產開發困局
外灘一幢老建築的經營者告訴記者，其所在的大樓是黃浦區政府租給她們經營的，租期15年。這幢老建築被定位為高級定制會所，會所內有多傢婚紗、禮服品牌旗艦店，目前會所的空置率較高。該經營者表示，這是為瞭留出足夠的空間舉辦時裝秀等活動。
相比外灘，淮海中路的轉型方向更為明確。餐飲和快時尚是目前對商場貢獻最多的品類。高緯環球零售商租戶代表團隊亞太區董事寧孝言認為，2014年，開實體店最為積極的是H&M、Zara、優衣庫等快時尚品牌，這些品牌進入中國較晚，現在還處在擴張階段。
林劍告訴《每日經濟新聞》記者，商場對品牌收取的通常是固定租金，或按銷售額扣點計算。一樓二樓的大品牌一般不對外公佈銷量，交固定租金，而更高樓層的小品牌，就要看業績表現瞭。品牌大多采取務實的態度，如果持續虧損，就會選擇關店，死撐的情況並不多見。
這些沿街商鋪的不景氣，與奢侈品行業的下滑有著密切關系。面對嚴峻的市場環境，今天的奢侈品牌不再需要外灘的廣告效應，而是變得更加務實，追求真金白銀的銷量。而外灘、淮海路傳統核心商圈由於缺少統一規劃，交通不便等原因，始終不能給商傢帶來滿意的客流量。取而代之的是，人氣旺盛的購物中心正贏得消費者芳心，相比之下，外灘居高不下的店租異常尷尬。
業態佈局需重視配套
《每日經濟新聞》記者調查發現，奢侈品牌撤出外灘、淮海路，除瞭生意不景氣，還與這些區域的商圈缺乏統一規劃、缺乏整體配套等因素有關。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/10212897739.shtml
專傢解密商業地產人才標準之謎
淮海路東段曾被稱為"商業百慕大"，這一帶由14棟商務樓組成。由於商務樓底層的商場規模不大，很難形成完整而成熟的商圈。芭比、連卡佛、華亭伊勢丹曾在這一帶入駐、退出或歸來，在新舊交替的過程中，這一帶常常處於空置或裝修狀態。
高緯環球4月份發佈報告稱，傳統百貨銷售額同比增長自2012年以來逐漸呈現下降趨勢，某些百貨商傢銷售額同比出現負增長。
高緯環球上海研究部經理陳妍斐透露，淮海中路街鋪租金從去年高峰時期的60~70元/平方米·天已經跌至目前的50元/平方米·天，降幅約20%。外灘地面首層租金也較去年下降5%~10%，目前為30~35元/平方米·天，南京路租金在近期也出現輕微下滑，降幅為2%~3%。相比之下，核心區商圈中徐傢匯和陸傢嘴租金較為穩定。
林劍認為，外灘的交通不便、停車困難也是一個大問題。如果顧客每跑一趟都要大費周章，他們為什麼不去更方便的購物中心消費呢？
記者瞭解到，這是一幢有上百年歷史的建築，新中國成立後一度被用作加工廠，空置瞭許多年後開始出租，但不能出售。據介紹，外灘不少建築都是以這樣的模式運營的，各個建築都有不同的租用業主，每幢樓按照經營者的思路裝修、開發，彼此之間缺乏統一的規劃。
店鋪租金十年回到原點
在淮海路及外灘擁有物業的上市公司眾多，其中不乏一些老字號國企。如益民商業集團，旗下擁有18萬多平方米的商業地產，涵蓋商鋪、辦公樓、酒店等，其中在淮海路商業街就有近10萬平方米；陽光新業旗下上海陽光新業中心位於淮海路商圈的核心位置，總建築面積約為17500平方米；新黃浦旗下位於北外灘國際航運中心商務區的浦江國際金融廣場，占地1.4萬平方米、建築面積11.9萬平方米。
此前，因看中淮海路和外灘的商業價值，諸多開發商和百貨商場依靠持有核心地區的商業地產，獲得瞭租金和物業增值的雙重收益。不過，眼下有觀點質疑，在品牌大面積撤離的背景下，這些物業的價值會不會迎來拐點？益民百貨、新黃浦、香港新世界、陽光新業等企業，會不會因此番奢侈品牌的大面積撤離而遭受賬面和實際的雙重損失？
上海商業研究中心首席研究員齊曉齋表示，淮海路以及外灘租金下跌實屬正常，"原來炒得太高"。雖然位置很好，但受電商沖擊以及眾多購物中心的分流等，眼下"生意不好做"，租金下來對物業的商業經營反而是有利的。
《每日經濟新聞》記者看到，在聞名遐邇的淮海路上，頗具歷史感的"婦女用品商店"和瑞士頂級名表的專門店相距不過百米，一些老字號的快餐店也夾雜其間。但上述業內人士指出，"老字號"回歸隻是權宜之計，商業業態早晚是要調整的，因為做餐飲有一個問題，終究會影響到周邊的住戶。不過，咖啡館、甜品店等問題不大。從上海的主要消費人群來看，年輕人比較多，做一條年輕、時尚的商業街或是一個不錯的選擇。"業態成功後，人流量加大，租金也可以上去。"該人士說。
奢侈品牌來外灘"打廣告"
彼時，國人對奢侈品牌的瞭解非常有限，海外購物遠不如今天這樣普遍。剛進入中國的奢侈品牌首要任務便是塑造形象，而上海外灘聞名全國、歷史悠久、風景優美、人流量大，外灘的專賣店對這些品牌來說就是最好的廣告。
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盡管奢侈品計劃搬離外灘、淮海路、南京西路等地的部分街鋪，但這些區域從來不缺願意入駐的商業業態。
"品牌在選擇外灘、淮海路開店之前都有詳細的評估報告，認為能賺錢才會決定開店。2000年前後，各大品牌的預期可能過於樂觀瞭。"曾在多傢奢侈品牌任職的Sandy告訴 《每日經濟新聞》記者，許多外灘旗艦店銷售額很低，而店租又很高。她所熟悉的淮海路一傢名表店，好幾天才能成交一單，一個月隻能賣掉十幾塊表，長期虧本經營。
淮海中路中段兩側物業分屬永業集團、淮海集團、益民集團等，南側不少店面至今都由"房東"自主開店分散經營。
時尚專欄作傢林劍告訴《每日經濟新聞》記者，上海與歐洲有一點不同，歐洲有眾多奢侈品"街邊店"，歐洲街道比較窄，適合行人閑逛，而在上海，大型購物中心更受歡迎。歐洲奢侈品牌剛進入上海時，可能習慣性地尋找有歷史感的街區，因此，富有歷史人文底蘊的外灘、淮海路最先受到青睞。
Zara、H&M等由於適應的消費需求更廣，在這個區域也能有很好的業績。出乎很多人想像的是，這些店鋪的貨品售價並不高，但能承受的租金卻不低。
12年前，淮海中路的部分街鋪日租金約為50元/平方米，而高緯環球的研究數據稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也隻有50多元/天。這12年間，當上海大多數地段的房價出現幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到瞭原點。
在行業下滑形勢下，商鋪兩極分化加劇，經營不善的商鋪首先面對的是租金的下滑，然後是關店，甚至空鋪。淮海路上的皮具品牌Lancel就在今年關掉瞭門店，取而代之的是本地內衣品牌古今。而那些表現較好的商鋪則受到瞭品牌更多的投入。
內容來自sina新聞
資源稀缺物業受影響不大
網絡上曾流傳一張照片：外灘名店的櫥窗外，遊客或蹲或坐，鋪著報紙吃盒飯，店員和保安想驅趕他們，於是假裝灑水。
"退潮瞭，才知道誰在裸泳。"恒隆地產主席陳啟宗認為，奢侈品的心態是，市場好的時候不妨多開幾傢店，可以起到廣告效應，有些商場還會給補貼。但隨著這幾年高端消費的下滑，品牌開始精打細算，開一傢新店或許就要同時關一傢老店，隻保留生意最好的那傢，這樣一來，一些經營業績不理想的商場就要受到波及。
奢侈品牌逃離外灘 上海傳統核心商圈陷轉型陣痛
據瞭解，商傢的集中撤出，租金成本過高是其中一個重要原因。這些品牌撤出之後，這一地段的租金未繼續上漲。
以幾個企業為例。數據顯示，2014年中期，租賃業收入僅占益民集團總體收入的5.71%，房地產出租占新黃埔整體收入的比例為7.91%。此外，陽光新業的商業出租今年中期收入為1.13億元，占比為46.11%，盡管比例並不低，但涉及到上海的項目占比並不高。
Sandy表示，外灘、淮海路的一個難題在於，物業分屬於不同的業主，其中不乏老國企，他們的經營思路較為陳舊，往往隨意租給一些並不適合這一區域的品牌。一些原本對這一帶非常感興趣的奢侈品牌，也曾因為"鄰居"不夠體面而選擇放棄。
齊曉齋指出，物業的價值和供求也有關系，而稀缺資源總是不缺乏需求的。長期來看，企業並不存在收益上的隱憂。
然而，這些商傢們漸漸發現，外灘人流量雖大，但其中並沒有多少潛在客戶。遊客從外地來到外灘，隻為看看上海的風景。
近年來，不斷有奢侈品牌撤出外灘某號的消息傳出。上海花大力氣重修的外灘、一直被傳要改造的淮海路東段上，一個個空鋪像一雙雙空洞的眼睛，望向街上的人流。
據瞭解，針對這一現狀，原先被定位成 "香榭麗舍大街"的淮海路也開始放下身段，走起"親民路線"。
目前來看，"親民路線"已有成效。今年6月，繼闊別淮海路12年的老大昌西點旗艦店復出後，6月，淮海中路靠近成都南路的哈爾濱食品廠旗艦店也重新開張。
業內人士表示，餐飲業將是淮海路接下來著力引入的主要業態之一。高緯環球報告顯示，2014年二季度，餐飲仍是購物中心創造營收的主力。以淮海路為例，將於年底開業的陽光新業購物中心內，餐飲占比預計接近總面積的50%；香港廣場在舒適堡健身中心租約期滿後將迎來大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業將成為主要租戶。
在上宜蘭羅東土地貸款海外灘、淮海路這樣的傳統商圈，奢侈品牌一直是商鋪的主力租戶。可以說，奢侈品行業決定瞭這些商圈的興衰。
除瞭淮海路，外灘也在逐步轉型。高力國際相關人士向《每日經濟新聞》記者指出，"可能一些零售、高端會所、餐飲、定制服務等比較適合這裡。"做商業和品牌需要集聚效應，就外灘來看，未來零售業會朝兩邊發展，而中間那部分會更多地引進高端定制服務、餐飲等業態，兩端和中間軸線可以形成互動的業態。
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新世紀的前十個年頭，奢侈品牌在中國一直是狂飆突進的態勢。各大品牌紛紛拋出激動人心的開店計劃，在一線城市瘋狂爭奪鋪面，並開始討論怎樣從一線城市進軍到二三線城市。一傢美國輕奢品牌高管曾向《每日經濟新聞》記者透露，在中國計劃每年開三十幾傢店，平均十天開一傢，全速前進。
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實際上，在外灘，衡量客流購買比例的"提袋率"一直比較低。一位意大利奢侈品牌代理商告訴《每日經濟新聞》記者，他的品牌開在外灘一傢五星級酒店地下一層，生意一直不好。
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