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內容來自sina新聞

  基準地價的調整,對於進軍二線城市的開發商有何影響?

二線城市醞釀提高基準地價 難改開發商拿地節奏

  在2013年,4個城市中漲幅較為明顯的當屬鄭州市和廈門市。

  《每日經濟新聞》梳理發現,鄭州、青島、海口、廈門擬調整基準地價,與之前相比都有不同程度的上漲。

  國土資源部2001年發佈的相關文件規定,各級土地行政主管部門要依照法律規定,建立和及時更新基準地價。基準地價原則上每三年更新一次,並根據市場變化,適時進行調整。

  2013年12月,鄭州、青島、海口以及廈門4個二線城市一同加入到調整基準地價的大軍中。

  公開資料顯示,海口市本輪更新成果與2009年基準地價相比,整體水平上漲瞭164.23%;鄭州市與2009年公佈實施的基準地價相比,住宅用地整體平均上漲85%,商業用地平均上漲125%;廈門市本輪擬調整的基準地價與2007年公佈實施的基準地價相比,部分片區漲幅超過100%。

  首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示,隨著城市設施的完善,基準地價肯定是不斷提高的。

  值得關註的是,根據克而瑞機構的統計數據,從上一輪基準地價實施時間到目前,上述4個二線城市房價均有所上漲,且漲幅均超過20%。

  廈門市截至2013年實施的基準地價自2007年起施行,鄭州市基準地價是2009年公佈實施的,海口市原基準地價標準至本輪評估基準日已逾3年。

  陽光100置業集團常務副總裁范小沖向 《每日經濟新聞》記者表示,會影響開發商的拿地成本,但不會改變其在二線城市的開發節奏。

  國傢統計局公佈的2013年7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況中,鄭州市新建商品住宅環比上漲1.7%,居中部省會城市第一,在全部70個大中城市中排名第四。而同年8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,廈門市新建商品住宅價格環比上漲1.0%,漲幅位居全國第六。

  青島市國土資源和房屋管理局市場處處長元廷世告訴 《每日經濟新聞》記者,調整基準地價的評估有多種方法,包括用房價來倒推地價、基準地價系數修正法、房屋收益還原法等大約4、5種還原方法,地價是隨著房價走的,因此地價滯後於房價。這樣就可以根據土地、房屋的交易價格,測算出基準地價;鑒於國傢要防止房地產過快增長,在這種前提下,基準地價比土地市場平均價格要略低一些。

  中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者,集中調整的原因,一是到瞭調整的年限;二是由於過去幾年的土地價格整體抬升。基準地價是個參考值,過去的基準地價偏低,新出讓的地塊就不太容易反映真實地價水平。

  值得註意的是,上述4城市地價調整都過瞭3年的期限。

  "青島市在2007年調整過一次基準地價。"元廷世透露,2010年又調整過一次,也通過瞭上級國土部門的驗收,但沒有實施。因此,當前的情況相當於6年才調整一次。

 開發商節奏難受影響

  房貸二胎 房貸二胎貸4個二線城市醞釀提高基準地價

  但陳國強指出,基準地價的提高,並不意味著之後地塊成交價格的提升。土地成交價格,取決於地塊性質、地塊規模大小、區位條件以及參加競拍企業的多少等。

  范小沖告訴記者,基準地價的調整幅度是有限的。基準地價調整,影響最大的是低價值、非熱點城市的土地,而對於一些熱門二線城市,影響並不大。

  對於其中原因,范小沖分析,低價值、非熱點城市的土地往往是底價成交,提高基準地價就提高瞭開發商的土地成本。而對於熱門二線城市,多傢房企搶地、價高者得,成交價格遠高於基準地價。

  河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京告訴記者,由於目前鄭州市土地稀缺,房企拿地已現分化,小型房企尚沒有能力在鄭州拿地,而標桿房企拿地還是依據自身的戰略節奏,不會因為基準地價的上升而改變拿地節奏。

  建業地產內部人士在接受記者采訪時表示,建業地產已在鄭州市有瞭首次購屋優惠貸款大體量的土地儲備,對市場要繼續觀望,短期內基本上不會去搶高價地。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-02/08112561212.shtml
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