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北京門頭溝商住房進入3萬時代 去化現隱憂
原標題：同質化競爭嚴重，生活成本高產權實際不到50，年北京門頭溝商住房進入3萬時代，去化現隱憂。
緊隨樓市回暖，京西門頭溝商住房房價也已悄然進入3萬元時代。
門頭溝位於北京正西偏南，距離城中心25公裡，與北京“副中心”相比，門頭溝相對低調，崛起速度相對滯後。前兩年土地集中出讓後，目前該區已成為商住類產品新的集中供應地。據《中國經營報》記者不完全統計，門頭溝在售的16個項目中，有一半都包含商住房產品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目集中在近半年陸續開盤入市。
11月10日，記者走訪瞭上述多個在售項目，這些商住產平均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房價每平方米兩萬多到三萬五不等。
據媒體報道，前兩年門頭溝集中供地期間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米。
一位業內專傢接受本報記者采訪時預測，門頭溝商住類產品紮堆“紅海”已現，同時還有部分項目也在醞釀當中，同質化競爭將會愈加激烈。加上因生活成本高讓不少購房者止步於商住房，讓門頭溝商住房面臨去化難題。
三萬時代？
商住房俗稱筒子樓，與普通住宅相比，商住房(公寓)隻有50年產權，以40~80多平方米的小戶型為主。國傢相關規定，商住房使用的水電要貴於普通住宅，均為商業收費標準，不能通燃氣，最重要的是不在限購范圍之內。
“不限購”“小戶型”“三萬”這是記者在走訪過程中聽到最多的詞。
11月10日，從1號線蘋果園地鐵站出來，乘坐977路公交四十多分鐘後，記者來到瞭門頭溝馮村，僅在馮村就有三個在售的商住房項目相鄰坐落。
在華潤悅景灣售樓處，一位置業顧問告訴記者，該項目總共6棟樓，一期開盤9號、6號兩棟樓，戶型面積區間在53至68平方米，毛坯價格是每平方米三萬元左右，精裝房在總價基礎上加10萬元。以68平方米的戶型為例，總價在兩百萬出頭。
半年時間，該項目單價漲價近兩千元。上述房產中介告訴記者，上述項目於今年5月份開盤，當時單價在兩萬八左右，直至目前已漲至近三萬。
在遠洋新天地售樓處，記者瞭解到，該項目今年8月份一期開盤，區間價在兩萬九到三萬四之間，主力戶型40~70多平方米。以42平方米的戶型為例，總價為一百三十多萬元。
西長安壹號售樓處的銷售人員告訴記者，該項目為65萬平方米的綜合體，目前在售4號一棟樓，戶型面積有42平方米到68平方米不等，房價每平方米三萬五左右。
隨後記者來到坐落在被當地人稱為河灘商圈的中昂時代廣場售樓處，銷售人員告訴記者該項目均價為33800元每平方米，一套89平方米的房子總價在三百萬左右。
在走訪過程中，記者發現長安街西沿線、阜石路、S1號線等交通是門頭溝上述商住項目的一致賣點。一位近40歲的看房先生在接受記者采訪時表示，現在三萬元出頭，等S1號線明年開通，房價估計還會漲，暫且住不著，比較適合投資。有幾個銷售人員勸說記者“雙十一”有優惠活動，要買趕緊下手，房源已不多。
“目前商住項目高調報價，也是符合此類區域發展和規劃的。”房產分析人士稱，這兩年到門頭溝拿地的房企在增加，而且部分還集中在門頭溝的市區。
產權實際不足50年致去化緩慢？
據媒體報道，前兩年門頭溝集中供地期間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米。包括華潤、融創、遠洋、保利、城建等多傢房企紛紛佈局京西板塊。
據記者不完全統計，目前，門頭溝在售的16個項目中，有一半都包含商住房產品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目都是集中在近半年陸續開盤入市。華遠華中心項目在建待售。而西貿國際·熙旺中心樓盤是門頭溝拿地較早的商住項目，2008年開工，目前仍在售，但50年的產權現如今已經減少近8年。
記者瞭解到，上述項目的商住產品均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房價每平方米兩萬多到三萬五不等。這是否會帶來同質化競爭問題？
“同質化是自然的。”中原地產首席分析師張大偉認為，根源是幾年前的土地出讓結構和制度。住宅土地過去幾年供應少，其中配套瞭不少公建，所以未來公寓將較多。同時北京住宅限購，剛需和投資有需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，由於此類房源不限購等，部分房源也會吸引投資客的進入。從這個角度看，這確實會產生一定的競爭關系。
“LOFT多方面等都很相似，同區域內激烈競爭在所難免。”受訪業內人士進一步分析稱，此類商住項目是此前城市規劃下的矛盾集中體。區域希望通過商業項目來提升城市的商業品質，但從銷售狀況看，商業項目其實銷售並不好。所以會通過轉變為商住項目來銷售。另外，部分開發商則是希望能夠在限購環境下積極做好樓盤的銷售。
值得關註的是，易居研究院智庫中心統計數據顯示，2015年北京門頭溝商品住宅提供套數為6658套，成交套數3806套，記者粗略計算總體去化率為57.16%。
北京住建委官網信息顯示，2015年取得預售證的華潤悅景灣、西長安壹號和遠洋新天地共推房源1687套，截至11月3日，網上簽約788套，去化率為46.7%。
業內稱，年末將至，去化率值得關註用機車跟當舖借錢好嗎~利息當鋪會怎麼算。
部分受訪者認為，之所以去化慢是因為水電費要比普通住宅貴，生活成本高是二胎貸款怎麼貸款比較會過件他們止步於商住房的原因。
據瞭解，商住房物業管理費為商業標準，高於普通住宅，一般大於3元/平方米/月；水為商業用水6.21元/噸，民用水4元/噸；電為商業用電1.25元/度，民用電0.48元/度。
同時商住房容易買不易賣也是購房者考慮的因素。業內專傢指出，商住房不僅存在著轉讓稅費高的劣勢，從投資回報的角度衡量，商住房的使用年限隻有40或50年，回報周期短意味著回報率的大幅降低。另外，不管是投資還是短期過渡居住，最終都將面臨轉手問題，商住樓的高額轉讓成本會限制相當一部分購房人，導致商住房轉讓困難。
本文來源：中國經營報
新聞來源http://money.163.com/15/1114/00/B8BF1J4G00253B0H.html
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