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內容來自sina新聞

營口樓市遭遇過剩危機地方政府出手救市

  夜幕降臨,位於營口沿海產業基地的五礦豪生大酒店裙樓燈火通明,然而,裙樓之上的客房亮燈率卻不足一成。與該酒店緊鄰的是一個名為"麗湖名居"的樓盤,這個建築面積約18萬平方米的住宅小區已基本完工,但入住率依然為零。這一項目的開發商西藏藏業集團營口開發的三個項目都已陷入僵局。

  這隻是營口近年來房地產開發"大躍進"後遺癥的冰山一角。《第一財經日報》記者在營口實地走訪多日後發現,恒大地產、佳兆業(01638.HK)、中南建設、嘉裡建設等大牌房企在當地的銷售均遇到很大的困難,一些中小開發商更是度日如年。

  面對樓市僵局,地方政府顯然坐不住瞭。

  日前,一份名為《營口市住建委2014年二季度重點工作要點》的政府文件指出,市住建委將積極做好促進房屋銷售工作,制定全年外銷工作方案,擬定4月下旬召開營口地區春季房屋交易會。

  目前,2014年營口春季房交會優惠政策已經出臺--在4月1日~30日期間個人購買商品房,經各區財政部門房交會現場認證,給予購房者契稅全額返還政策,同時,在這一時段購房,辦理房屋所有權證時給予行政事業性收費減免政策。

  在營口,這樣的救市政策十分常見。2013年,營口市政府牽頭房企赴黑龍江省的齊齊哈爾、大慶、牡丹江、佳木斯,內蒙古通遼、赤峰開展房地產項目巡展和房屋銷售活動,並台中二胎代償在北京舉辦專場營口房地產推介會,促進營口的房屋外銷。

  多位在營口從事樓盤銷售工作的人士均認為,營口的房子確實太多瞭。幾乎每個人都會提到的是:"老城區其實還好,主要問題在沿海產業基地、營東新城以及鮁魚圈。"一位曾經在沿海產業基地某樓盤做銷售的人士稱:"把沿海產業基地形容成是"鬼城"毫不誇張,有些樓盤甚至一套也沒賣出去。"

危機蔓延

  五礦豪生大酒店的業主方中國五礦集團在營口的日子並不好過。財大氣粗的五礦已在營口沿海產業基地"砸下"百億元。

  營口沿海產業基地位於營口老城區的南面,是遼寧省"五點一線"沿海經濟帶園區之一,最初建立機車分期付款0利率在一片廢棄的鹽田和灘塗之上。2007年,五礦集團在這裡圈下30平方公裡土地,成立瞭五礦(營口)產業園。

  然而,在土地財政的驅動下,當地產業的升級速度遠遠趕不上房地產開發的速度。大量的土地被迅速出讓,產業卻無法及時導入,最終讓沿海產業基地陷入蕭條。最直接的表現是,該區域的樓市已每況愈下。目前,沿海產業基地至少有20多個在售樓盤,其中大約有一半的項目已經停工或爛尾,夜裡亮燈率超過一成的小區屈指可數。

  "這些樓盤雖然看著沒人住,但實際上不少已經賣出去瞭。"一位出租車司機對記者表示,"平時很少有人到沿海來,我們到這地方也是絕對"不打表",因為根本沒有回程客。"

  高空置率與銷售困難不斷蔓延,危機開始顯現。

  在沿海產業基地的核心地段,一個名為"澄湖建鑫城"的爛尾樓盤格外顯眼,銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空,生銹的腳手架外濾網遊魂似地隨寒風搖曳。該項目由香港建鑫集團打造,於2011年6月9日奠基,在規模宏大的開工儀式上,建鑫地產相關負責人曾表示:"選擇營口,看中的是營口未來的發展趨勢,它有一個大發展的前景。"

  澄湖建鑫城的遭遇並非個案。2012年底,沿海產業基地"星匯奧城"項目的開發商因延期交房不得不在當地媒體上公開發表瞭一封名為《致廣大業主的道歉信》。值得一提的是,星匯奧城項目的土地已經被開發商質押,為關聯公司的另一個地產項目發行信托提供風險擔保。

  泡沫與危機也在營口的鮁魚圈板塊蔓延。鮁魚圈是聞名東三省的旅遊景點,這裡可以看到"夕陽落海"的奇觀,夏日遊人如織。傍上瞭旅遊地產與沿海經濟的雙重概念,鮁魚圈的房地產開發甚至比營口老城區更為狂熱。

  有數據顯示,鮁魚圈至少有50個樓盤在售,若以每個樓盤20萬平方米的建築面積估算,這裡的開發面積已超過1000萬平方米。事實上,鮁魚圈單個樓盤體量動輒就超過100萬平方米,其中不乏萬科、嘉裡建設、中南建設等大牌房企的身影。

  嘉裡建設發佈的2013年年報顯示,其在中國內地的物業有8%位於營口,總建築面積約50萬平方米。萬科在鮁魚圈也出手不凡,營口萬科"海港城"占地約54萬平方米,總建築面積約120萬平方米,項目將分十期開發,目前在售的是一期房源。

  早於萬科進駐鮁魚圈的中南建設的日子並不好過。中南建設2013年年報顯示,營口"中南世紀城"項目規劃建築面積35.3萬平方米,截至2013年底,結算面積為0,銷售面積為7.29萬平方米,樓面地價僅800元/平方米。不過,營口房地產交易中心網站顯示,中南世紀城的占地面積為42.3萬平方米,規劃建築面積為112萬平方米。

  中南世紀城的一位售樓人員對記者稱,目前有六棟高層在售。"鮁魚圈的房子確實過剩,一些小開發商"跑路"的消息時有傳出,但我們是上市房企,你完全可以放心購買。現在這邊人氣是不太行,但將來肯定會好起來。"

  記者在鮁魚圈看到,這裡的在售樓盤數量已經和營口老城區相當,在寬闊的馬路兩旁,亦有不少已經停工或是爛尾的項目。為瞭促銷房源,當地開發商已是無所不用其極,打地基就售房、一成首付、一年半內分六次付清全款等"打擦邊球"的手段都已被用上。

  一位當地人介紹,鮁魚圈屬於旅遊區,對外來人口有一定吸引力,但一年中就夏天三個月"比較火",確實有一些吉林人和黑龍江人會到鮁魚圈買房。但由於嚴格的限貸政策,這樣的外來新增需求在鮁魚圈的天量供應面前也顯得蒼白無力。

  死結何解?

  周末,營口房地產交易中心大門緊閉。一位在門口曬太陽的工作人員說,這裡周末都不上班。在國內許多城市,周末應該是房地產交易中心最為忙碌的時段。

  "小夥子,是想買房子還是賣房子?"在交易中心門口,營口本地人李阿姨喊住瞭記者。在表達瞭購房意向後,她熱情地向記者推銷自己的房子。"我手裡有兩套回遷房,地段很好,南北通透,面積55平方米,總價隻要19萬元。"

  去年才取得這兩套回遷房的李阿姨還沒有辦理產證,這樣的賣房行為並不合規。李阿姨告訴記者,這幾年當地政府在棚戶區改造上花瞭大力氣,當地老百姓或多或少握有幾套房源。

  看到記者有些猶豫,李阿姨表示:"如果你真想買,價格都好說,要看房就一定要在今天下午,我明天就要回沈陽去瞭。說實話,我急著賣,要給兒子在沈陽買房湊個首付。"

  在營口房地產交易中心外的廣場上,有許多像李阿姨這樣的賣房人,他們將房屋信息手寫在紙板上,手持著到處吆喝或者就幹脆將小紙板貼在地上。

  李阿姨的經歷背後是營口遭遇人口凈流出的現實,這對於當地的天量庫存無疑是一個壞消息。

  一位曾到營口考察的開發商稱:"除瞭鮁魚圈可以吸引小部分外來人口,營口其他區域的人口偏向於凈流出。更為重要的是,營口的房屋不限購但限貸,外地人在營口想要買多套房隻能付全款。"

  一位在東三省有大量投資的開發商對記者稱:"對於開發商來說,廉價獲得大量土地儲備的意義,不僅僅在於能夠造房子,還能提高公司的整體估值,進而可以獲得抵押貸款,這能夠在某種程度上解釋,為何這麼多開發商願意湧入營口。"

  "處於泡沫中的主體很難意識到自己的危險境遇,因為泡沫本身就是一種非理性的繁榮。"上海師范大學商學院投資與保險(放心保)系副教授黃建中對《第一財經日報》記者表示,"鬼城"對於中國經濟而言是危險的"火藥桶",可謂"前人投機,後人遭殃"。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/07422681329.shtml
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