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內容來自sina新聞

小區公共收益 你分紅瞭嗎



【2013年9月長沙樓市銷售報告】

  記二胎房屋銀行者 張萌 實習生 雷青

  "現在重慶有些小區業委會經營得很好,每年給業主分紅,發過年錢、米油等......"近日,一則關於小區公共收益的微博引起瞭網民的熱議。



長沙一些中高檔住宅小區,電梯內都有各種廣告。

  小區電梯裡的廣告收入、公共區域停車要收費、遊泳池對外開放的收入、公共租賃攤位的收益......近年來,小區公共收益的方式越來越多,收入也越來越高。按《物權法》規定,小區公共收益應當屬於全體業主,在北上廣及一些沿海城市,物業公司會用這些收益給業主分紅。那麼在長沙,這些錢都收入誰的囊中瞭?作為業主,你得到過物業公司的分紅瞭嗎?連日來,記者走訪長沙一些居民小區發現,鮮有業主知道哪些項目屬公共收益,更沒想過這筆錢該歸誰,最終花在哪兒瞭。

 收益哪裡來

  廣告費停車費攤位費等

  小區主幹道兩側有燈箱廣告,電梯內有平面框架廣告,電梯口有滾動播放的視頻廣告......連日來,記者先後走訪瞭長沙國際世嘉華城、王府花園、芙蓉苑等多個小區,發現新建或中高檔的小區內都不同程度有廣告進駐。廣告內容各種各樣,房產、旅遊、傢裝、教育、通信、汽車、食品、餐飲、百貨等,讓人眼花繚亂。

  單元樓電梯間、樓廳過道、小區出行通道,是居民每天都要走過的區域。這些公共區域,在廣告商眼中,是最佳的廣告投放區。記者走訪發現,如今,長沙很多居民小區,特別是新建小區,有的就連單元樓道內,也掛上瞭廣告牌。

  一部電梯三面墻至少有4塊廣告,電梯運行時,有人盯著廣告轉移視線,熟人間還不時討論某種產品。"這個餐廳好像看起來不錯,哪天去試試吧。"王府花園小區,一位女孩對同伴說。

  在一些居民小區,電梯間還安裝著視頻播放器,滾動播放視頻廣告。而在小區出行通道兩側,安裝的多為大型戶外廣告牌。

  小區公共收益來源

  除瞭廣告收入,常見的公共收益還包括:公共停車位收益,租賃攤位的收益,活動場地、會所、遊泳池等的經營收入,部分通信運營管理費,因損壞小區的公共設施進行的賠償等。

  收益有多少

  部分小區廣告收入不低

  長沙一傢廣告公司工作人員李先生告訴記者,他們公司專門做電梯框架平面廣告的開發和招商,已經覆蓋長沙100多個住宅小區。價位根據樓盤的地段和入住人數有區分。"都是直接和物業公司接洽。一般來說,一部電梯一年的投放價位約800元到1000元,最多的一個小區有100多部電梯。"李先生說。也就是說,這個小區的電梯廣告收入一年可達10萬元。

  房產、汽車等廣告身價更高一些。某廣告公司官網報價顯示,每塊廣告牌每周的費用500多元。一些高檔小區電梯口還設有懸掛或立著的視頻廣告。某傳媒公司的報價顯示,一則10秒鐘的廣告每天滾動播出600次,一個月的廣告費用達到5萬元。

  "等電梯的時候無聊嘛,還是會看看廣告,特別是視頻廣告。有一次我看到一個啤酒的廣告,覺得拍得很好,電梯來瞭都沒進去,一直看完。"做策劃工作的張女士笑著說,她感覺小區內的廣告效果應該不錯,未來也會是很有潛力的市場。

  業主知道嗎

  九成受訪者不知可分紅

  "你知道這些電梯廣告的收入業主是可以分紅的嗎?"記者采訪瞭十幾名業主,90%的人表示從來沒想過這個問題,不知道有這回事。"電梯裡的廣告更換很快。"傢住河西某小區的堯先生說,由於位置醒目,他乘電梯時,都會瞧上一眼。

  王府花園的業主葛先生告訴記者:"倒是聽說過公共收益這回事,也經常看到有人在電梯裡面更換廣告牌,但是入住四五年來還從沒聽說過物業會給業主分紅這回事。"

  2011年住進芙蓉路邊某小區的劉女士告訴記者,小區電梯內貼的廣告牌從未征求過他們的意見,其廣告收入從沒公示,更不知道用在什麼地方。

  傢住萬傢麗路旁邊一小區的黃先生說,他們小區裡的電梯廣告位出租、車位出租等都由物業公司管理,租金也是由物業公司收繳。他表示,這些收入錢不是很多,如果分攤到每戶的話更少,所以大傢大多數不是很在乎能分多少錢。他們更關心的是,既然《物權法》明確規定瞭小區裡的公共設施是全體業主共有,那麼,以後物業公司在決定出租廣告位、車位等時,應該事先征求業主意見,同意瞭才能做。在這筆錢的使用方面,也應該征求業主的意見,並提供明確的證明材料讓業主可以查詢。

  采訪中,也有一些市民主張,小區公共區域經營所得應該直接分紅。"既然是我們自己的,我們就有權利支配我們的收入,而不應該直接由物業公司開支。"市民劉先生說。

  收益哪去瞭

  物業稱多用來補貼物管費

  長沙某物業公司的客服尹小姐向記者透露:"小區內的公共收益項目費用一般都由物業代收管理,主要是用於維護公共設施,其餘的補貼物業管理費。"她說,以前小區業主委員會要求過公開收益賬目,物業公司一般會解釋"小區公共設施維護成本高,物管費相對較低,公共收益用來臺北房屋二胎代書聯合貸款彌補這部分費用。"

  "小區公共區域的廣告收入,應該來自廣告,還之於居民。"韶山路邊某小區物業公司負責人告訴記者,如電梯保養及維修、公共區域燈泡照明、墻面維修、小區綠化等,都需要用錢。而這些公共區域產生的廣告收入,主要用於支付這些費用。不過他也承認,至於這些錢具體如何開支,物業公司從來沒有進行公示。

  "我們小區的公共收益,主要來自電梯內的廣告收入和網絡運營商入駐費。"王府花園物業公司一位姓楊的負責人告訴記者。但是當記者問及這些公共收益的去向時,對方沒有給出明確說法。該小區業主葛先生告訴記者,物業有沒有將公共收益用於公共設施維修他並不清楚,但是業主確實沒有得到分紅,也沒有抵交物管費。

  某小區業委會一位李姓負責人表示,該小區電梯間廣告收益每年大概8萬元,由物管公司代收,但業委會沒有對這筆費用的使用進行過幹預,主要是因為,物管成本連年上漲,而業主都不同意物管費漲價,這筆廣告收益交由物管公司管理使用,彌補物管公司的支出,保持物管費不漲價和物管水準不降低。

  律師建議

  "小區公共收益是全體業主共有的,具體由誰支配需要召開全體業主大會,由全體業主投票決定。業主雖有權支配收益和查賬,但對於公共收益如何使用、如何返還,目前尚無具體規定。"湖南一星律師事務所葉翔鋒律師分析。目前長沙的小區公共收益分紅、抵交物管費的情況還很少見,主要是出現在北上廣等一線城市和沿海發達城市。雖然長沙大多數小區的公共收益不高,但業主同樣可以聯合業委會要求物業公佈賬目。

  同時,公共收益支配存在諸多漏洞,葉翔鋒認為有三個方面的原因,"小區內公共設施歸屬權存在爭議,很多小區的公共設施、場所的所有權都登記在開發商名下;大多數業主不懂《物權法》,對公共收益不瞭解,因此也就沒有維權的意識;很多新建的小區還未成立業主委員會,單個業主很難維權。"

  他建議,要先成立業委會,通過執行業主大會的決議,對小區公共收益進行監督和管理,同時要求物業公佈公共收益收支賬目。如果物業拒絕公佈賬目或者敷衍作假,業主甚至可以聯合業委會解聘相應的物業公司。

  相關鏈接

  重慶一小區用公共收益給業主發物資

  重慶市渝北區東和春天小區公示瞭近3年的公共項目收益以及開支明細。三年收益396026元,支出202994元,結餘193032元。小區業委會給2856戶業主,每戶派發一桶價值60.5元的食用油,剩餘部分則轉入小區公共賬戶留存。

  北京一小區公共收益分給每戶業主

  北京市西城區朗琴園小區一年的公共收益總金額為105萬元,返還方式是根據全體業主的產權面積之和,計算出每平方米的所得金額,再按房屋產權登記面積計算出每戶業主所得金額,由物業公司代扣個人所得稅後,以現金的方式返還給每戶業主,也可以沖抵物管費。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-29/08063676053.shtml

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