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小區公共收益 你分紅瞭嗎
【2013年9月長沙樓市銷售報告】
記二胎房屋銀行者 張萌 實習生 雷青
"現在重慶有些小區業委會經營得很好，每年給業主分紅，發過年錢、米油等......"近日，一則關於小區公共收益的微博引起瞭網民的熱議。
長沙一些中高檔住宅小區，電梯內都有各種廣告。
小區電梯裡的廣告收入、公共區域停車要收費、遊泳池對外開放的收入、公共租賃攤位的收益......近年來，小區公共收益的方式越來越多，收入也越來越高。按《物權法》規定，小區公共收益應當屬於全體業主，在北上廣及一些沿海城市，物業公司會用這些收益給業主分紅。那麼在長沙，這些錢都收入誰的囊中瞭？作為業主，你得到過物業公司的分紅瞭嗎？連日來，記者走訪長沙一些居民小區發現，鮮有業主知道哪些項目屬公共收益，更沒想過這筆錢該歸誰，最終花在哪兒瞭。
收益哪裡來
廣告費停車費攤位費等
小區主幹道兩側有燈箱廣告，電梯內有平面框架廣告，電梯口有滾動播放的視頻廣告......連日來，記者先後走訪瞭長沙國際世嘉華城、王府花園、芙蓉苑等多個小區，發現新建或中高檔的小區內都不同程度有廣告進駐。廣告內容各種各樣，房產、旅遊、傢裝、教育、通信、汽車、食品、餐飲、百貨等，讓人眼花繚亂。
單元樓電梯間、樓廳過道、小區出行通道，是居民每天都要走過的區域。這些公共區域，在廣告商眼中，是最佳的廣告投放區。記者走訪發現，如今，長沙很多居民小區，特別是新建小區，有的就連單元樓道內，也掛上瞭廣告牌。
一部電梯三面墻至少有4塊廣告，電梯運行時，有人盯著廣告轉移視線，熟人間還不時討論某種產品。"這個餐廳好像看起來不錯，哪天去試試吧。"王府花園小區，一位女孩對同伴說。
在一些居民小區，電梯間還安裝著視頻播放器，滾動播放視頻廣告。而在小區出行通道兩側，安裝的多為大型戶外廣告牌。
小區公共收益來源
除瞭廣告收入，常見的公共收益還包括：公共停車位收益，租賃攤位的收益，活動場地、會所、遊泳池等的經營收入，部分通信運營管理費，因損壞小區的公共設施進行的賠償等。
收益有多少
部分小區廣告收入不低
長沙一傢廣告公司工作人員李先生告訴記者，他們公司專門做電梯框架平面廣告的開發和招商，已經覆蓋長沙100多個住宅小區。價位根據樓盤的地段和入住人數有區分。"都是直接和物業公司接洽。一般來說，一部電梯一年的投放價位約800元到1000元，最多的一個小區有100多部電梯。"李先生說。也就是說，這個小區的電梯廣告收入一年可達10萬元。
房產、汽車等廣告身價更高一些。某廣告公司官網報價顯示，每塊廣告牌每周的費用500多元。一些高檔小區電梯口還設有懸掛或立著的視頻廣告。某傳媒公司的報價顯示，一則10秒鐘的廣告每天滾動播出600次，一個月的廣告費用達到5萬元。
"等電梯的時候無聊嘛，還是會看看廣告，特別是視頻廣告。有一次我看到一個啤酒的廣告，覺得拍得很好，電梯來瞭都沒進去，一直看完。"做策劃工作的張女士笑著說，她感覺小區內的廣告效果應該不錯，未來也會是很有潛力的市場。
業主知道嗎
九成受訪者不知可分紅
"你知道這些電梯廣告的收入業主是可以分紅的嗎？"記者采訪瞭十幾名業主，90%的人表示從來沒想過這個問題，不知道有這回事。"電梯裡的廣告更換很快。"傢住河西某小區的堯先生說，由於位置醒目，他乘電梯時，都會瞧上一眼。
王府花園的業主葛先生告訴記者："倒是聽說過公共收益這回事，也經常看到有人在電梯裡面更換廣告牌，但是入住四五年來還從沒聽說過物業會給業主分紅這回事。"
2011年住進芙蓉路邊某小區的劉女士告訴記者，小區電梯內貼的廣告牌從未征求過他們的意見，其廣告收入從沒公示，更不知道用在什麼地方。
傢住萬傢麗路旁邊一小區的黃先生說，他們小區裡的電梯廣告位出租、車位出租等都由物業公司管理，租金也是由物業公司收繳。他表示，這些收入錢不是很多，如果分攤到每戶的話更少，所以大傢大多數不是很在乎能分多少錢。他們更關心的是，既然《物權法》明確規定瞭小區裡的公共設施是全體業主共有，那麼，以後物業公司在決定出租廣告位、車位等時，應該事先征求業主意見，同意瞭才能做。在這筆錢的使用方面，也應該征求業主的意見，並提供明確的證明材料讓業主可以查詢。
采訪中，也有一些市民主張，小區公共區域經營所得應該直接分紅。"既然是我們自己的，我們就有權利支配我們的收入，而不應該直接由物業公司開支。"市民劉先生說。
收益哪去瞭
物業稱多用來補貼物管費
長沙某物業公司的客服尹小姐向記者透露："小區內的公共收益項目費用一般都由物業代收管理，主要是用於維護公共設施，其餘的補貼物業管理費。"她說，以前小區業主委員會要求過公開收益賬目，物業公司一般會解釋"小區公共設施維護成本高，物管費相對較低，公共收益用來臺北房屋二胎代書聯合貸款彌補這部分費用。"
"小區公共區域的廣告收入，應該來自廣告，還之於居民。"韶山路邊某小區物業公司負責人告訴記者，如電梯保養及維修、公共區域燈泡照明、墻面維修、小區綠化等，都需要用錢。而這些公共區域產生的廣告收入，主要用於支付這些費用。不過他也承認，至於這些錢具體如何開支，物業公司從來沒有進行公示。
"我們小區的公共收益，主要來自電梯內的廣告收入和網絡運營商入駐費。"王府花園物業公司一位姓楊的負責人告訴記者。但是當記者問及這些公共收益的去向時，對方沒有給出明確說法。該小區業主葛先生告訴記者，物業有沒有將公共收益用於公共設施維修他並不清楚，但是業主確實沒有得到分紅，也沒有抵交物管費。
某小區業委會一位李姓負責人表示，該小區電梯間廣告收益每年大概8萬元，由物管公司代收，但業委會沒有對這筆費用的使用進行過幹預，主要是因為，物管成本連年上漲，而業主都不同意物管費漲價，這筆廣告收益交由物管公司管理使用，彌補物管公司的支出，保持物管費不漲價和物管水準不降低。
律師建議
"小區公共收益是全體業主共有的，具體由誰支配需要召開全體業主大會，由全體業主投票決定。業主雖有權支配收益和查賬，但對於公共收益如何使用、如何返還，目前尚無具體規定。"湖南一星律師事務所葉翔鋒律師分析。目前長沙的小區公共收益分紅、抵交物管費的情況還很少見，主要是出現在北上廣等一線城市和沿海發達城市。雖然長沙大多數小區的公共收益不高，但業主同樣可以聯合業委會要求物業公佈賬目。
同時，公共收益支配存在諸多漏洞，葉翔鋒認為有三個方面的原因，"小區內公共設施歸屬權存在爭議，很多小區的公共設施、場所的所有權都登記在開發商名下；大多數業主不懂《物權法》，對公共收益不瞭解，因此也就沒有維權的意識；很多新建的小區還未成立業主委員會，單個業主很難維權。"
他建議，要先成立業委會，通過執行業主大會的決議，對小區公共收益進行監督和管理，同時要求物業公佈公共收益收支賬目。如果物業拒絕公佈賬目或者敷衍作假，業主甚至可以聯合業委會解聘相應的物業公司。
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重慶一小區用公共收益給業主發物資
重慶市渝北區東和春天小區公示瞭近3年的公共項目收益以及開支明細。三年收益396026元，支出202994元，結餘193032元。小區業委會給2856戶業主，每戶派發一桶價值60.5元的食用油，剩餘部分則轉入小區公共賬戶留存。
北京一小區公共收益分給每戶業主
北京市西城區朗琴園小區一年的公共收益總金額為105萬元，返還方式是根據全體業主的產權面積之和，計算出每平方米的所得金額，再按房屋產權登記面積計算出每戶業主所得金額，由物業公司代扣個人所得稅後，以現金的方式返還給每戶業主，也可以沖抵物管費。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-29/08063676053.shtml
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