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內容來自sina新聞

政策性金融機制與保障性住房建設

  紮實有效地推進住房保障工作,是我國轉變經濟增長方式、改善民生問題的重要舉措。通過推進保障性住房建設,能夠部分還原住房的消費品屬性,提升城市的人口吸納能力,為新型城鎮化創造重要的物質條件。但是,從目前各地的實際情況來看,由於缺乏必要的金融支持,推進保障性住房建設正面臨現實的瓶頸和障礙。因此,建立一個具有持續運作能力的政策性金融體系,是確保住房保障工作能夠長期、穩定運行不可或缺的舉措。

 保障性住房建設的現狀與問題

  以廉租房為主的保障性住房建設資金匱乏現象相對突出。當前,我國保障性住房建設資金的主要來源包括中央和地方政府財政預算資金、土地出讓收入、國傢開發銀行貸款、商業銀行貸款、企業投資資金等。在經濟適用房、限價房或棚戶區改造等類型的保障性住房建設中,商業銀行貸款與企業投資資金參與相對積極,而在廉租房或公租房建設中則參與較少。究其原因,前一種保障性住房的商品性更強,其所產生的經濟效益更為可觀。與之相比,廉租房或公租房則因其建設周期長、租金收益低、現金流動差,導致社會資金缺乏參與的動力。

  保障性住房建設的金融支持缺乏可持續性。目前,在廉租房或公租房建設的融資方面,各地應對辦法主要有:以配建捆綁的方式由商品房開發商籌集保障房建設資金,出售保障房配建商業設施以回籠部分建設資金,將部分公租房出售給符合條件的承租人以回籠建設資金,通過地方政府融資平臺籌集商業貸款等。另外,也有一些地區通過將大型企業自建房作為保障房建設的一種類型,或者要求國有企業承擔部分保障房建設任務等。上述措施中的絕大部分都受到特定條件的限制,難以成為保障房建設資金來源的常規方式,也難以構成具有可持續性的政策性住房金融機制。

  財政和政策性資金無法與市場資金形成合力。從經濟規律來講,住房金融的核心功能就是將保障性住房建設的宏觀效益與微觀效益、長期效益與短期效益加以匹配,以形成社會資源在住房市場上的良性循環。政策性或財政性資金在保障房建設中的作用,就在於彌補市場資金在短期和長期收益上的失衡,引導社會資金的合理配置。但從目前的融資情況來看,財政性和政策性資金實際上是建設資金的主要來源,市場或社會資金的參與幾近於零。因此,保障性住房建設所產生的長期收益,難以在即期市場上有效貼現和定價,從而制約瞭市場資金的參與程度。

  住房保障資金的安排和利用缺乏必要的差異性。在保障性住房制度中,針對不同社會群體所提供的住房保障具有不同的經濟意義和保障性質,其具體形式理應區別對待。例如,針對少部分特殊困難群體的住房保障,應具有社會救助和社會基本保障性質,資金投入也具有明顯的公益和社會救助性質;而針對部分大學畢業生和農民工等在一定時期支付能力較低的群體,則應當以廉租房的形式提供住房保障,其財政或政策性資金的主要補充環節應該在於廉租房租金與市場租金之間的差價,而不應當將政府性資金集中於建設環節。同樣,目前納入保障房范疇的人才引進房、企業職工用房也具有不同的保障性質,政府性資金所應當扮演的角色顯然也應當有所差異。當前,各地保障性住房資金在統一借貸和管理的同時,未能就不同類型保障房所針對的保障群體和保障特性進行差異化對待,導致政府性資金和其他社會資金之間出現瞭錯配的現象。

 如何構建住房保障領域的政策性金融機制

  住房金融機構改革和住房金融工具創新受制於國傢金融立法以及金融監管等諸多方面,較為復雜繁冗。筆者試就此領域的改革擬出框架性方案:

  國傢在金融監管政策上應進一步區別對待為保障性住房建設融資而產生的地方性公共債務。例如,降低商業銀行參與保障性住房建設項目尤其是廉租房建設項目貸款的風險權重,減少此類貸款的資本金占用;允許地方政府自主發行符合監管要求的保障房專項債以提升融資效率。

  以保障性住房項目融資為試點,盡早建立住房貸款的再融資市場。各類住房貸款占用銀行信貸資金的存量較大,對於經濟結構調整十分不利,也容易造成金融資源在期限和結構上的錯配。因此,建立住房貸款的再融資市場勢在必行。由於保障性住房項目貸款體量較小、信貸結構較為清晰,因此將其作為試點,既可以確保改革能夠穩步推行,又可以在當前階段更好地支持保障性住房建設。

  以舊城改造和棚戶區改造為契機,將社區銀行等社區投資金融機構制度納入到金融改革計劃之中。通過此類金融機構,可以使現有的住宅小區物業維修基金更為規范和透明地納入到現代化的金融體系中運行;同時還可以考慮在住宅開發管理和物業管理中,以社區投資金融機構為主體,按照適當比例歸集部分住宅維修基金以投資於住宅社區持續的維修、改造和再建。

  改革公積金管理體系,以公積金制度為基礎建立政策性住房金融體系。建議國傢設立政策性住房銀行,通過住房人之間的互助機制以及政府適當的利率補貼機制,提高現有公積金的利用效率,同時建立起適應不同收入群體的政策性住房信貸體系。

  允許公益資金以項目制形式建設為特定群體提供免費住所的建築,並制定規范此類項目運行的法規。一是要為此類項目的土地和財稅優惠措施提供法律依據,二是要對此類項目投入、運營和管理運作提供規則依據。此外,作為社會公益的一個補充,國傢也可以考慮在現有福利彩票體制中設立專門以公益性住房為目的的彩票基金,鼓勵社會資金通過多種渠道向公益性住房項目捐資。

  (作者單位:浙江萬裡學院法學院;本文系國傢社科基金項目"基於利益平衡原則的保障性住房建設法律問題研究"〔12BFX089〕的階段性成果)

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-15/08342647188.shtml

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